下半年楼市:会不会报复性反弹?

作者:查小丽

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进入七月,楼市的温度像炎热的酷暑一样不降反升。自68日和76日两次降息后,楼市购房热情受到明显提振。多位市场人士称,限购“底线”不会轻易变脸,厦门市场供给充足,三季度销量式回落,房价快速反弹阻力大。

 

刚需恐慌性入市

“从来没有买房这么辛苦过,排了4个小时的队,终于抢到了房票。”端午节这天,位于海沧马銮湾片区的海沧万科城当天销售“日光”的局面让准备出手购房的厦船郑先生感到措手不及。

本轮厦门楼市从去年10月遭遇“冰镇”以来,想要在海沧购房的他就一直持续关注和等待房价底部的出现,结果“好像也没有怎么降价,但差点又买不到了”。

楼市调控的目标是让房价合理回归。但在多数购房人看来,房价坚冰仍未有“破碎”的迹象,有所松动已属幸运。同时,清醒的刚需也意识到,“让总经理房价”降到“总理房价”的水平也不现实。

“如果真是又要涨价了,那么挪一挪再凑点钱也得买。”近期,购买了翔安联合博学园项目的购房者李先生说出了许多刚需的心声。6月份就想出手的李先生因为担忧楼市的前景不明朗而错过了最佳的购买时机。“我在岛内SM附近上班,从联合博学园开车过隧道只要大概20分钟就到了,还不堵车,62日来看的时候,8000多元/平方米我没有买,结果现在飙到了10000/平方米。”

市场的预期也很重要,进入六月,货币政策转向,央行两次降息,催生厦门楼市交易量在56月份史无前例放大后,购房者恐慌性入市。

77,就在温家宝“决不能让房价反弹”的表态掷地有声的当天,厦门建发•中央湾区开盘(价格18000/平方米起)再现千人排队买房场面,505套房源半天一抢而空。排队一上午的刘小姐庆幸自己买到了房,她说,“如果以100万贷款,20年付清为例,两次降息后月还贷成本减少近300元。这确实是我考虑买房的最大动力,而且也会促使楼市迅速反弹。”

买的时候希望最便宜,买了希望涨。如果未来还要再涨,就要趁现在抓住市场的尾巴。这就是刚需的价格逻辑。联合博学园的销售经理杜小姐告诉记者。

在降息、首套房贷利率优惠、多地地方政府“微调“等利好的综合作用下,56月份,厦门楼市住宅分别成交4660套、5342套,屡刷最高成交纪录。厦门立丹行机构副总裁陈祖勤用“爆炒黄鳝”和“麻辣火锅”来形容厦门楼市的全面回暖,“5月份厦门成交量首次打破095月成交最高纪录(50万平方米);657万平方米再次刷新纪录,创下史上单月成交量新高”。

 

价格躁动

楼市成交“火热”的同时,厦门多个楼盘项目的价格也开始出现“发烧”迹象。多个楼盘因为降息、首套房贷利率优惠微调价格来试探市场。“房价可能暴涨”的气氛刺激着购房者的敏感神经。

五月份,任女士在岛外某楼盘购置一套面积为128平方米的精装修房子,总价为130万,交付定金半月后,任女士又因各种原因犹豫退房,起初担心退不掉,结果售楼经理余小姐却欣然欢迎退房,余小姐的理由是,“你退的这套房,我们再卖出去每平方米可以多卖500元”。

去年10月,厦门首个“实质性降价”楼盘源昌君悦山(14733/平方米起,均价18000/平方米)同期的3号楼近日再次推盘,均价却高达23500/平方米。同一项目,单价半年涨了6000元。

开发商涨价,涨多少可以接受,涨多少则不能,因人而异,而蓄客量多少是开发商最终定价的重要依据。一位谙熟调价潜规则的业内人士告诉记者,当市场反转时,刚需对于价格的承受上限也是水涨船高。

为什么开发商敢于、急于酝酿涨价?

房价走势取决于房企资金压力,这是业内共识。“品牌房企经历第一轮降价潮回笼资金,已经相对不那么差钱。”厦门均和房地产评估有限公司董事长王崎表示。

在银行收紧房地产开发贷之后,大型房企在融资方面的优势更为突出。记者了解到建设银行近期已向全国38家分行下发文件,规定不得对小企业发放房地产开发贷款,而要求把更多的资源放在大型房企和优质房地产项目上。

最重要的还是对市场的预期。“楼市回暖之说甚嚣尘上,不少房企认为前两个月的量升价平会使56月出现量升价涨的态势,更倾向于目前等一等,扛一扛。”王崎说。

“此外一些涨价或看涨的项目,开发商在市场上较有自信,项目前期或开发商其他项目销售情况较好,项目优势相对突出,蓄客量比较充足,区域板块其他直接竞争力较弱。”

 

调控“跛脚”

业内专家和分析人士认为,短期内的频繁降息将刺激楼市成交继续放量,同时或宣告房价下降已无可能。

集美大学房地产研究所所长李友华表示,对于刚需购房者来说,降息一方面降低了他们的购房成本,一方面也难免挫伤对房价下跌仍有期望者的信心,可以说摆明了就是要刺激刚需购房者入市;对于投资者来说,在国家总体经济增速放缓的情况下,除了房地产外很难找到合适的投资目标,而降息带来的通货膨胀压力将迫使他们加速进入楼市。在他看来,目前楼市调控政策在某种意义上已经“跛脚”。

一面是77日,温家宝总理再次强调,必须坚定不移地做好调控工作,把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策的决心和坚决叫停珠海松绑限购调控态度,一面是经济减速超出管理层预期。国家统计局最新发布的数据显示,今年二季度GDP同比增长7.6%3年来首次跌破8%。而6月份制造业PMI(采购经理指数)为50.2%,创7个月以来新低。

“降息凸显的是中央仍把保增长放在首位。”厦门工商银行高管陈辉评价说。

据了解,目前厦门的四大国有商业银行的首套房利率仍维持基准利率,二套房则上浮10%,只有少数个别银行能贷到9折或9.2折,传说中的首套房利率8.5折甚至7折并没有在厦门出现。

“央行降息的通知中强调要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,继续抑制投机投资性购房。这表明降息已兼顾了楼市调控,但毕竟,降息在客观上会加速成交量回暖和房价反弹。”

中央会否祭出更严厉的调控招数?

“中央真正担心的不是成交量回暖,而是成交量回暖之后的价格上升。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,“从目前的情况看,尽管住建部一直表示仍然有后续的调控储备政策,但土地、限购、信贷等关键方面政策调整的空间已经很小,从目前住建部传递出的信息来看,强化原有政策、限制地方微调、加强地方问责的细化措施落地的可能性更大一些。”

 

或不会报复性反弹

房价会否快速抬头?成为购房者非常揪心的问题。

厦门大学管理学院副院长戴亦一表示,2012年下半年厦门房价将会稳中有升,但不会出现2009年上半年那样报复性、大幅度反弹。“这一轮政策的反复和0809年的金融危机略有不同,08年、09年是2007年宏观调控以后再一次的二次调控,当时市场潜在的供给和库存是比较少的。而目前土地政策要求开发商确定交房期,市场供应量比09年初要充裕。”

在陈祖勤看来,改善型产品推量增加,第三季销量或有回落。

他指出,2012上半年全市住宅销量大幅增长,供应有所放缓,存量得到有效的去化,库存压力缓解,目前厦门楼市整体供需比约为9.2,处于历史低位水平,房价继续下行的可能性减小。另一方面,截至6月份末全市商品住宅存量约为266万平方米,下半年推量预计270万平方米,合计536万平方米,以过去12个月的月均销量28.9万平方米测算,约需18个月的去化周期,整体市场供应充裕,市场竞争激烈,房价快速反弹阻力大。

“刚需产品仍为市场主流供应,同时第三季度大户型产品相继入市,在限购政策不变的情况下,刚需仍为去化的主力,高端客户需求释放有限,难以有效带动成交量的上行。”陈祖勤说。