租赁纠纷  新鹭东方VS沃尔玛

作者:谢嘉晟

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712日,沃尔玛中国区总裁兼首席执行官高福澜突然出现在厦门,高福澜此行目的似乎就为在厦门开店而来。根据已经公开信息称,在与厦门市领导会见的过程中,高福澜表达了要在湖里开设会员制连锁店——山姆会员店的计划。

不过,知情人士告诉本刊记者,高福澜此次厦门之行其实醉翁之意不在酒。在高福澜与厦门市领导会见的同时,与高福澜一道赴厦的一位沃尔玛中国区副总裁,正分兵与沃尔玛厦门东方时代店的业主——厦门新鹭东方商贸有限公司进行讨价还价。

在此之前的64日,厦门思明法院刚一审支持新鹭东方的诉讼请求,判决沃尔玛必须限期搬离东方时代广场。据新鹭东方董事长黄益辉透露,早在厦门两级法院终审判决确认双方的租赁合同解除之前,沃尔玛就曾多次主动提出要到厦门协商,但“看不出有多少诚意”,约好的时间一拖再拖,这一次虽然真的出现在厦门了,却依然没有任何搬迁的诚意。

新鹭东方董事长黄益辉称,高福澜一行出现在厦门的时间段里,在厦门各级地方政府的牵线搭桥下,副总裁为首的沃尔玛一方代表总共与新鹭东方进行了三次商谈,但从始至终沃尔玛方面并没有给出“占有费”的任何解决方案和愿意支付的具体金额,何时搬离物业也没有给出具体的时间表。由于业主主张“占有费”的官司还在审理中,沃尔玛方面只是要求,业主要先撤诉,然后再来商讨“占有费”的事情。

521日,沃尔玛在东方时代店张贴告示宣布“停止营业”后,舆论普遍猜测,这是沃尔玛计划搬迁的一个信号,然而,相隔两月,记者看到,货架依然封堵了原来沃尔玛的各个通道,看不出有任何准备搬迁的迹象。

而事实上,记者从厦门法院了解到,在思明法院一审沃尔玛必须限期搬迁后,沃尔玛方面选择了继续上诉,目前,法院已经立案。

有厦门业界认为,沃尔玛的举动更像是在有意拖延时间,这不排除有全盘的考虑,担心厦门的租赁纠纷会成为沃尔玛在中国的一张多米诺骨牌,引发连锁反应,因此,能拖就拖,希望通过这种方式把中国企业拖垮。

 

租金延付引起官司

“沃尔玛这是有意在拖延时间,仗着是世界五百强,要跟我们这种民营企业耗,看谁能耗到最后。”从沃尔玛的态度中,黄益辉感觉到了些许寒意,转眼间,与沃尔玛发生的租赁纠纷,两年多时间过去了。

新鹭东方与厦门沃尔玛的纠纷说来话长。

沃尔玛与好又多完成并购后,厦门好又多门店在2011年改旗易帜入编沃尔玛,卷入这场租赁合同纠纷的沃尔玛东方时代广场店前身就是好又多,整个商场共有四层,面积约2.4万多平方米,厦门沃尔玛租赁的物业为其中的一至三楼,面积约1.4万平方米,四楼现归新鹭东方自用。

七年前,经深圳富春东方管理有限公司的引入,好又多正式入驻东方时代广场。2010年,温州辉恒置业有限公司通过资产置换方式,成为这桩物业的新东家,为了接管这个项目,辉恒成立了新鹭东方,2010年,新鹭东方正式接管这宗物业。

租赁双方各自的历史变革,成为这场官司的导火索。

“在新鹭东方变成新业主后,公司曾要求新东家签订一份三方协议,但对方拒绝了。”在这桩官司终审结案前,厦门沃尔玛方面曾经如此解释事态恶化的原因。

根据原始租赁合同中的约定,“每季度末5天内必须交清下期租金,逾期30天不交租金,业主可以解除合同。”20112月,由于多次催缴后,一直到第37天仍未等到沃尔玛续缴租金,2011324日,新鹭东方书面通知沃尔玛,双方的租赁合同终止了。

接近沃尔玛的知情人士透露,新鹭东方与富春东方交接时,也正好赶上沃尔玛整合好又多,由于资产还没完全交割清楚,谁该支付这笔租金双方发生了扯皮,并且,当时好又多的中国总部在广州,沃尔玛的中国总部在深圳,两边沟通也不方便,才会导致延迟支付租金的时间超过了30天。

“这正好给新业主抓住了把柄。”上述人士至今仍认为,是沃尔玛方面自己把事情给办砸了。

新鹭东方的“中止合同通知”甚至还惊动了沃尔玛美国总部,沃尔玛派出大中华区副总裁两次赶赴厦门谈判,包括厦门鹭江街道办在内多个政府部门也多次参与调解,但都无功而返。

2011830日,以新鹭东方违约为由,沃尔玛先向思明法院起诉,要求业主停止违约行为并赔偿经济损失111万多元。不过,很快遭到了新鹭东方的反诉,经过厦门区、市两级法院审理,沃尔玛均以败诉告终。

 

代价巨大的一拖再拖

对于新鹭东方来说,这一过程代价巨大。

“到现在为止,包括正在追讨的‘占有费’在内,全部经济损失超过5亿元。而厦门地方政府也因为沃尔玛两年多时间的久拖不决,少收到了1亿多元的税收。”对沃尔玛态度的绝望,让黄益辉原来还遮遮掩掩的一些事情,变得不再忌惮。

716日,新鹭东方甚至还给思明区政府发了一份求助函,函中精确罗列了新鹭东方在这一事件中的不幸和损失。

对于新鹭东方来说,由于沃尔玛的逾期缴交租金,厦门一家银行提前收回贷款,这给了新鹭东致命一击。

据悉,通过资产置换方式受让了东方时代广场的物业后,新鹭东方同时受让了这宗物业对应的银行贷款,当时厦门这家银行给出的授信额度是3亿元,贷款期限是5年,沃尔玛每月支付的租金作为还款保证,每月直接从账户上扣除用于偿还贷款。

在沃尔玛延后一个多月未能支付租金后,新鹭东方的还款也逾期了,由于一个多月未能收到业主的当期还款,上述银行调低了新鹭东方的信用级别,并且提前收回贷款,3亿元的授信额度,新鹭东方实际上只是用了几个月,但资金已做其它投资之用。

为了及时归还这笔贷款,新鹭东方被迫从民间拆借。据黄益辉称,公司至今未能从这笔巨额债务中缓过劲来,与银行贷款相比,在两年多的时间里,公司为此多支付的资金成本超过2亿元。

更要命的,由于厦门银行界普遍认为新鹭东方的物业存在重大纠纷,因此均不予贷款,这导致东方时代广场价值8.5亿元的商场长期无法盘活。

 

业主着手追讨损失

在黄益辉看来,沃尔玛的违约造成新鹭东方丧失了正常融资功能,错失了很多发展良机,间接损失远不止此。

在求助函中,新鹭东方还罗列的损失包括:只按200元•㎡/月计算,沃尔玛拖欠的“占有费”已经达到1.3亿元。

在新鹭东方宣布解除租赁合同后,200912月,新鹭东方与北京每克拉美钻石商场、全城热恋钻石商场达成合作协议,双方计划于东方时代广场四楼合作经营“海西钻石城”。根据前期的市场调研结果,这家“海西钻石城”的年营业额可达5亿元,年创造税收至少4000万元,盈利至少1.5亿元。但由于沃尔玛迟迟未能按按合同约定搬离,导致“海西钻石城”计划受阻,两年合计造成损失3亿元,辖区税收因此蒙受损失8000万元。新鹭东方还要为此承担对北京全城热恋钻石商场的违约责任。

新鹭东方还称,华润集团、日本永旺株式会社、天虹商场、大润发、香港屈臣氏、台湾鼎泰丰、人人乐、新华都、永辉都有意进驻东方时代广场。其中,中国华润集团与日本永旺株式会社合作意愿尤为强烈,且其实力最为雄厚,永旺甚至将此次入驻作为布局中国的一个重要战略。

合同解除后,新鹭东方还掏巨资聘请了香港商业管理公司制定高端百货商场规划方案。计划在东方时代广场经营一家奢侈品主题购物商场,按照设计,年营业额将超过8亿元,这将创造税收不低于7000万元,盈利不低于1.5亿元。

在黄益辉的测算中,还因为沃尔玛的违约,错失了运作多个优质商业地产项目的良机。

近日,黄益辉在接受采访时表示,鉴于沃尔玛在处理这个事情上的态度,新鹭东方将另行向法院起诉,着手索赔约5亿元的经济损失。

黄益辉的赔索依据是,根据当初原始双方签订的租赁合同约定,业主有权以沃尔玛租赁履约押全抵冲租金和解除本合同,并要求沃尔玛承担违约责任和追究乙方由此给业主造成的直接和间接损失。

720日,记者就上述事态向沃尔玛方面求证,但沃尔玛只是书面反馈称,沃尔玛秉承守法合规的经营理念,严格遵循经营所在地的法律法规。目前该案件在法律程序中,我们不便进行评论。我们相信法院会对此做出公平公正的判决。