房价暴增与租金停滞

作者:谢嘉晟

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业主收入与支出的“倒挂”

316日,当厦门中院的终审判决书送达时,厦门新鹭东方商贸有限公司董事长黄益辉如释重负。在沃尔玛率先向厦门思明法院起诉后,曾有18家福建省内的知名律师事务所闻讯前来,争相表示要替新鹭东方出面打这场官司,但对于这场狮子与大象的较量,没有一家看好。

让黄益辉如释重负的不只是心理上的压力得以缓解,更具实质性的,本来商场租金回报与银行利息支出之间倒挂的现象,或许会随着这场官司的胜诉而根本扭转。

在老业主与原好又多签订的租赁合同中,双方约定的合同期限为20年,租金年递增率为2.5%,签订的第一年总租金约547万元,2010年为第7年,总租金约628万元,只有合同期的最后5年约定为“随行就市”。

黄益辉算了一笔账:20055月,租赁双方签约时,约定的租金为31.5/平方米,按照2.5%的递增率,20095月的租金为34.2/平方米;新鹭东方受让这宗资产时,当时曾做过一次评估,资产整体评估价为5亿多元,其中出租给沃尔玛的部分共1.7万多平方米,价值4.27亿元,对应的租金回报率仅为1.39%;如果双方租赁合同没有终止,现在,租金应该为36.16/平方米,但资产总值已经升为8亿多元,出租给沃尔玛部分的商场价值也已经达到6.5亿元,对应的租金回报率却仅为0.96%

“银行的贷款利息在8%左右,租金回报率还远远不足以用来偿还利息。”新鹭东方董事长黄益辉说。

记者了解到,新鹭东方的窘遇或许只是沃尔玛进入中国市场以来,与业主关系变得微妙的一个侧面,沃尔玛并购好又多后,在厦门本岛的门店总数已经达到9家,不只是沃尔玛所对应的业主,对于把场地出租给外资卖场的很多业主来说,租金回报率与利息支出都处于“倒挂”状态。

“很多业主都巴不得这些卖场赶紧搬走,当初为了把房子卖出去,甚至是‘零租金’把外资卖场引进来,现在,高房价背景下资金成本激增,才发现签长约是个错误,但苦于有约有先。”一家商超上市公司的厦门区域经理解读了这场官司的深层次原因,“沃尔玛逾期缴交租金,正好让业主找到了解除租赁合同的依据。”

 

廉租成就外资卖场

与新鹭东方的较量中,以败诉收场其实也给沃尔玛的中国模式敲响了一记警钟。

在厦门业界看来,外资卖场在中国的平价模式普遍建立在低租金成本和全球化规模采购的议价能力基础上。自置物业外,沃尔玛的“长租约”模式是目前多数外资卖场所采取的方式,“外资卖场基本上不签订少于15年的租赁合同”。

就商业形态而言,外资卖场的布局也是煞费苦心。每个外资卖场其实都是一个小型的Shoppingmall,布局之妙在于,百货商场再转租部分的二房东租金收入,基本上就能够保证全部的租金支出。

根据沃尔玛东方时代店一楼商家提供的一份转租合同,合同周期为一年,去年约定的租金标准为450/平方米。据这位商家测算,沃尔玛仅一楼商场的转租收入,就足以用来向业主支付整个物业的租金。

这还不算。“外资卖场一般走联营模式,每月提取一定比例的销售收入作为管理费用,并分摊各种促销费用,此外,从三个月到半年不等的结算周期,也能让卖场产生利润。”上述商家说。

“沃尔玛的败诉,对于外资卖场来说,可能是个征兆,这意味着外资卖场与业主之间的矛盾有激化的迹象,只要回报率与利息支出之间的‘倒挂’现象存在,业主就会想方设法与这些大卖场解除租赁合同。”厦门聚泰律师事务所律师胡雪光如此评价。