全面回暖后的楼市三问

作者:查小丽

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“红五月”、“疯狂的六月”、“火热的七月”,二季度以来,厦门楼市跳出“短暂反弹”、“难以持续”的质疑之声,走出了全面回暖的一波坚挺行情。

随着成交量的上升,房价开始重拾升势。看上去,“量升价不涨”乃至“量升而价跌”只是一种理想的愿望,即使暂时出现,也难以长期维持。

然而,一边是房地产市场全面回暖,另一边是经济形势可能进一步恶化的不确定性和限购的常态化,政府、开发商和购房者的新一轮的博弈,或让楼市的“金九银十”充满忐忑。

 

开发商“增持”土地

盛宴还是鸿门宴?

 

97日,10家公司在厦门展开了一场“抢地”大战。17幅地块成功出让、吸金30.563亿元。福州泰禾房地产开发有限公司以近80%的溢价幅度力压厦门本土房企禹洲地产、古龙地产、泉舜集团夺得翔安新店2012XP02商住用地,楼面价5600/平方米。已相当于此片区住宅莲花尚城销售起价5888/平方米。

截至目前,2012年厦门已出让的住宅地块只有8幅,其中,集美占6幅,翔安占2幅,全市土地供应量也较去年同期供应水平有明显缩水的迹象,而6月份以来,龙湖地产、福州阳光城集团、福州泰禾集团等越来越多的外来实力房企在土地拍卖会上频频以高溢价的楼面价进军厦门楼市。其手头上的充足现金流,已将本土的开发企业逼到了墙角。

“‘僧多粥少’的供地局面,让住宅用地的每一次拍出都会成为市场的新标杆。不难看出,目前房企对下半年市场的预期是好的。”厦门均和土地和房地产评估咨询有限公司董事长王崎如此评价此次土地拍卖。

“迅速去化带来的现金流、地方政府土地的集中放量和轨道交通对岛外房地产市场的加分,成为土地市场回暖的重大利基。标杆房企的示范作用更加持了市场的信心和预期”。

根据链家地产市场研究部统计数据显示,9月上旬,万科、华润置地、恒大三家房企合计拿地金额达82.4亿元,已超过8月全月的五成。从今年4月份以来,万科新入手的地块约27块,支付的土地款共120亿元,万科总裁郁亮甚至坦言对土地的饥渴,“不买地就会饿死。”

而上半年的黄金销售业绩则促使上市房企拿地底气十足。万科、保利、中海等房企巨头纷纷发布2012年上半年业绩,其中万科、中海和保利1-6月销售额均超500亿元。

高单价、高总价的地块次第出现,已经明显影响了周围区域市场以及整体市场购房者的预期。因为拿地难,一些开发企业开始捂盘惜售,位于厦门五缘湾某高端楼盘,以18000/平方米的均价创造了“日光”的销售业绩,而预计8月底再推盘却迟迟未有动作。一位项目负责人告诉记者,“现在拿地都这么困难,市场形势好,我们不急着卖。”

土地市场火热是否是楼市翻牌的一个信号?一些竞拍会的围观者也发出了不同的声音。一房企负责人表示,“对目前的拿地十分的审慎。以城市综合体为主导内容的供地模式,对开发企业的资金和运营有很高的要求,“先不说一些物业需要自持所带来的资金风险,最主要的是目前厦门综合体业态同质化严重,批得越多,将来越难做。” 在他看来,即使是土地盛宴,也需要企业有消化能力。

 

四大指标全面回暖

楼市再现拐点?

 

“拐点说”是楼市的一个永无审美疲劳的话题。

由销量的反弹而带来的反映房地产行业“基本面”的四大指标——开发投资增速、房屋新开工面积增速、土地购置面积增速、房地产开发景气指数,在下滑数月后出现全面反弹让“拐点说”甚嚣尘上。近期,任志强在微博中给出了楼市新一轮报复性反弹的时间表:20133月。他的理由是,楼市在经过持续数月的库存消化,新开工和投资增速大大降低的情况下,未来会出现供不应求的报复性反弹。

这种观点在厦门业界得到一些认同。“与近期大幅的去化速度相比,政府的土地供应过于‘吝啬’,虽然从一定程度上缓解了当前市场的压力,但仅是将反转风险推后而已。” 有业内人士认为。而据厦门新景祥房地产策划代理有限公司8月份地产报告分析,今年1--7月,厦门新建商品住宅卖了270多万平方米,比去年全年的252万平方米还要多。

日光盘的频频上演,让房价开始止跌回升。在相同地区,新推房源的定价普遍高于前几个月,优惠促销的力度也减少了很多。二手房价格回升明显而直接,一些热点区域甚至出现一天一价的情况。记者了解到,位于厦门杏林湾某大规模社区,今年3月份的100平方米的精装复式价格在11000/平方米左右,而7月份,同样户型、面积的毛坯房涨到近12000/平方米,涨幅近10%。其近临的一央企项目5月初开盘时,精装房促销活动为均价为10500/平方米,目前所剩不多的几套低层房源也要12500/平方米。

不少岛外楼盘前期都是以裸价售房,现在市场好转,肯定会收回折扣或者小幅提价,这是正常现象,这并不代表楼价会进入新一轮报复性反弹,新景祥房地产代理策划有限公司市场部总监陈振榕认为,和一些一线城市项目价格上涨三成比,厦门的涨幅并不高。只有10%-15%

8月、9月,成交量的峰回路转,让多数开发商认识到,在以刚需为主题,刚性改善需求逐步活跃的市场环境下,稳健的推盘节奏和合理的定价策略,更有利于消化库存。

“经过上半年成交量的疯狂之后,下半年的成交量将回归相对平稳状态,不会出现暴涨情况。因为价格的大涨总是从豪宅等高端项目开始并带动中低端项目起来的。”陈振榕认为,在市场政策面还存在波动,开发商大幅提价可能会动摇一部分观望人群的购房信心。

与上半年以岛外刚需中小户型为主战场的市场格局相比,第四季度,岛内有7个纯新盘,2000多套房源集中上市,尽管有不少高端项目已放低身段抢攻改善型市场,但岛内新盘25000/平方米的均价,对刚需族而言仍是可望不可即。“对投资投机客来说,虽然他们不差钱,但限购令把他们挡在了门外,加之几十个重点城市住房信息联网以及扩大征收房产税试点的传闻,也使他们心存顾虑,再一次陷入观望。因此,开发商押宝的‘金九银十’甚至是下半年厦门楼市仍将沿续上半年格局:岛内冷岛外热,豪宅推盘热,成交冷。”享房网总编辑程凌虚预计。

 

督察“威慑”和“破八阴影 ”并存

政策底牌有无时间表?

 

一边是楼市成交量的全面反弹,一边是中央频频抛出测试市场反应的“杀手锏”,释出调控不放松的坚决态度。

为了巩固调控成果,从7月下旬开始,国务院派出了8个督察组,对16个省市贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督。尽管督结束后没有明确的结论出台,但来自政府层面的警示意味却相当明显。

8月份,先是取消预售制度传闻,引发了一场地产股暴跌的“血案”;然后,出台房产税的消息使房地产板块一片惨绿,再度领跌A股。

“这两招对楼市的杀伤力都是巨大的,市场的表现也反应出对楼市调控升级的不安预期。”厦门享房网总编辑程凌虚认为,今后楼市博弈的基调是“市场看政策脸色行事,政策看市场表现出招。”如果楼市过热、房价反弹,中央的储备政策随时可能会出击应对。

同时,记者注意到由流动性的释放而带来的首套房贷利率的优惠松动也在各地叫停。记者了解到,与之前多数商业银行最低还能申请到9折利率优惠,目前厦门的建行、农行仍执行基准利率,其余各商业银行只有优质客户最低仅能申请到9.5折优惠。

在一些业界人士看来,国务院的房地产督察无任何结论,形式大于内容或来源于对GDP“破八”的忐忑。对未来经济的不确定性,让房企谨慎和犹豫,这直接影响了投资总量,也给地方财政收入带来明显压力。

在土地财政的重灾区,厦门地方财政所受调控影响可想而知。“9月,厦门出让的18块土地中,只有2块商住用地。在新一轮的供地洪峰中,住宅用地少是厦门和全国市场的共同特征,这反映出地方政府在调控房价和增加财政收入中平衡和纠结。所以出路只有大规模地提供综合体的用地。”王崎说。

财政部813日公布的最新数据显示,上半年,地方政府国有土地使用权出让收入11430亿元,同比减少4342亿元,下降27.5%

与此同时,2012年二季度GDP同比增速回落至7.8%,首次出现近12个季度以来经济增长“破8”的局面。

相对与CPI的持续下降,作为先行指标的PPI的下降速度更令人担心。6月份全国工业生产者出厂价格(PPI)继续下降2.1%,环比下降0.7%,整个上半年,PPI指数同比下降0.6%。有经济学者指出,从PPI数据可以看出,生产领域的通缩已经延续了若干个月。

“政策放松的可能性几乎为零,但在目前的局势下,即使房价出现一定涨幅,再推严厉政策打压的可能也同样不高,那将让社会总需求和经济增长进一步恶化,并进一步打击开发企业的信心,让连续减速的房地产投资雪上加霜。”集美大学房地产研究所所长李友华指出。

“但是这也并非意味着楼市是一片坦途,如果宏观经济进一步走弱,各行各业均会带来深刻的影响。因为当经济总体趋冷,房地产市场也绝不可能出现一枝独秀的局面。”