厦门楼市创近5年新高 业界称年内不具有大涨空间

作者:查小丽

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楼市最好的时代已经过去,但最坏的时代似乎还远没有到来。

厦门前三季度新房销售337万㎡,较去年同期增长75%,是2011年全年销量的1.36倍,达到近五年来的峰值。在限购的深度调控下,这一数字让业界瞠目。

业内人士普遍认为,市场积压的大量刚需和改善性客户前赴后继的入市是支撑市场的关键因素,同时两年多的政策消化期让很多厦门新移民限购“解套”、相关部门与开发商曲线救市“翻墙”限购以及产品供不应求都促成此轮楼市成交的爆发性增长。

 

市场:创下5年来的成交峰值

楼市的这一轮爬坡,把很多“体力不支”的购房者甩在了后面。由于怀抱房价必降的坚定信念而迟迟未出手,很多人因为又踏空而陷入了焦虑。杨先生就是其中之一。

杨先生在集美区一玩具外贸公司负责财务,月薪近5000元的他一直在集美寻觅能买得起的房子,今年三月份,杨先生将目标锁定在了杏林湾的禹洲·中央海岸项目。当时有房源起价才6888/平方米,但是周围朋友都劝他说会再降,让他再等等。犹豫不决的杨先生一等就到了国庆,和当初一套面积相当的南北朝向的高层户型,价格已经涨到了10600/平方米,直逼紧邻的精装修项目万科·金域华府的价格。这让杨先生感到很郁闷,后怕再次踏空这一轮的楼市“主升浪”,他退而求其次,选择了厦门北站片区的项目“聚镇”。

    以价换量、宽松的首套房信贷政策带来的积蓄以及首购、改善性刚需陆续爆发性入市使得此轮楼市创新高。在立丹行机构发布的厦门楼市第三季度报上显示,2012年前三季度厦门商品住宅销售337万㎡,较去年同期增长75%,是2011年全年销量的1.36倍,达2007年以来最高值。即使在开发商所押宝的“金九银十”遭遇集体降温时,厦门仍以同比5倍的成交量一枝独秀于全国市场。

厦门韬睿地产咨询公司总经理柏云辉表示,“在刚需和改善性需求的带动下,第三季度投资性客户大量入市,这表现在中海、禹洲的类别墅项目都销得很好,在经济形势低迷时期,房地产作为硬通货依然成为资金的首选。”

两年多的政策消化期让很多厦门新移民限购“解套”,厦门知名地产评论员程凌虚表示,相关部门与开发商曲线救市,外地购房者轻易就能“翻墙”限购,在厦门购房。在柏云辉看来,动辄几百万的类别墅项目获得外地投资客的追捧,主要原因也在于城际化边界的渐渐模糊,这些中小企业主的多元化身份和全额付款方式让异地买房变得更容易。

同时,2011年,限购肃杀下的冷清,让厦门很多项目迟迟未开工导致市场供不应求。据立丹行机构的数据统计,截至9月底,全市在售存量约267万㎡,存销比约为8.2个月,住宅存销比处于历史低位。

销量的迅猛回升导致第三季度一些项目的价格如过山车般触底反弹,以曾“一降到底”获热销的源昌君悦山为例,其预计11月份推出7#楼,均价为28000/平方米,除去4000/平方米的精装修成本,也比去年12月份推出的8#楼均价18000/平方米涨了30%。同样在今年3月开盘的五缘湾豪宅国贸天琴湾其,均价已从3月份的25000/平方米涨到了日前的33000/平方米。据统计,第三季度,厦门成交均价约14368/平方米,涨幅排列全国第十。

 

开发商:需求在,无所畏

在楼市成交量创新高的背后,是开发商试探性的提价和房源惜售。

一位接近谙熟杏林湾某楼盘定价内幕的业内人士说,“原本二期开盘,开发商定价时,连9300/平方米的均价都觉得不靠谱,现在高层卖到11000/平方米都跟抢似的。”

因为买涨不买跌,大多数购房者买房的行为都是易冲动而不理性的,所以在楼市热络时,购房者对价格的接受度也就水涨船高。

开发商在酝酿涨价的同时,一些项目也开始惜售。一位等待购买中海寰宇的购房者对记者抱怨说,本来关注了很久了,可是再推的房源低调开盘,仅仅通知了已经认筹的客户到场,自己就没有买到。记者从其售楼人员处了解到,因为此项目的年度销售目标已经达到,开发商也少了高调宣传的动力。

记者注意到,与上半年以价换量、打折促销、快速推盘的高调宣传相比,9月以来,刚需房源不仅推盘量减少,而且“低调”开盘成为业内的共识。诸如水晶湖郡、聚镇、住宅•园博1号、中海•寰宇天下、金都•海尚国际、招商•海德公园等多个楼盘近期取得预售证和充足蓄客后就顺势开盘了。

有需求,无所畏。“开发商上半年已赚得钵满盆满,不缺资金,就更不急着卖房,现在最可怕的是面包卖完了,而买不到面粉。”厦门均和房地产和土地评估有限公司董事长王崎表示。在他看来,9月份以来,政府大推综合体而吝商住的饥渴式土地营销,已让众多厦门本土开发商按捺不住,转战异地投资。如9月,厦门国贸联手漳州发展以总价3.658亿元拍得漳州八地块、建发房产新进龙海市区,打造当地最具标志性的城市综合体;8月,中骏置业6.23亿元拍得泉州两商住地块、禹洲地产股份有限公司6亿元竞得位于福建省龙岩市的一幅商住地块;另外,金帝集团在福州有仁文•大儒世家项目。

 

四季度楼市:高位再博弈

虽然个别高端楼盘因为新推盘的户型、结构不同,而导致大幅提价,但这只是市场的个别现象。总体看,大多数楼盘涨幅都不到10%,即使厦门房价是讲方言的,但在整个楼市趋稳的大环境下,它不具备大幅上涨的空间。在业界看来,高价位的再博弈或是第四季度楼市的重要特征。

集美大学房地产研究所所长李友华从政策导向方面解析说,住建部“楼市继续限购,房价不具备全面反弹条件”的表态与国税总局明确房产税扩大征收,共同稳定了楼市预期。

此外,为确保全年房价控制目标,住建部近日表示对房价过快上涨地区实行问责,四季度楼市调控将“严防死守”,因此预计年内房价不具有大幅上涨空间。

经过前三季度的量能的释放,加上市场目前的推盘量明显减少,第四季度楼市成交会小幅收缩,价格回升但不会大幅反弹。柏云辉说,“从目前来看,开发商在这一轮创高峰的成交中都完成了目标,目前就是追求利润利率了,同时在去化加速情况下,供求紧张,价格一定会相对上涨,但不会猛涨,因为理性的购房者非大涨不买。”

开发商一旦缓过劲,楼市又来到一个高位博弈的敏感时期,可能会出现一些微妙变化。“尽管房子好卖,开发商要保证稳定的成交量,仍要再摸底客户的接受度,审慎定价。”厦门蓝火置业总经理周访能表示。