沿线楼盘房价暴涨30%透支厦门地铁红利

作者:查小丽

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导演吕克贝松在电影——《地下铁》中这样描述道:随着“地铁时代”的到来,一座城市的格局、商业分布、居家版图以及都市人的面孔都将发生梦幻般的改变。在厦门,随着轻轨一号线的获批,“地铁时代”未见其貌,先闻其声,悄悄改变着楼市格局。

地铁来了,靠近地铁的各个住宅项目开始讲“故事”,“地铁概念房”一时间在厦门的涨幅高达30%

厦门的“地铁概念房”是否已经过度透支了房价增长的空间?有业界人士表示,轨道交通平均会为沿线房价带来8%20%的上涨,并促进沿线租赁市场的升温,平均一套房会有300/月至500/月的上涨。尤其是在一些原来轨道交通缺乏的区域,房产价值的提升作用会更大。

但也有观点认为,地铁对周围房价的影响最多能辐射到2000米以内的地方,无法达到30005000米,而真正影响的是500米以内距离的房价。地铁对房地产的影响是拱形的,中期的时候影响最大,建成后的影响回落到最低。

 

一号轻轨催涨沿线楼盘

白领小陈在朋友的介绍下,买下了位于集美杏林湾的一个精装修项目35128平方米的户型,价格是13200/平方米。小陈说,之前6月份那期开盘,10500/平方米的均价他没有买很后悔。“这个价格并不便宜,但因为这个小区以后到附近的地铁站只要15分钟,所以就咬咬牙买了下来。”

“虽然现在厦门的BRT(快速公交系统)很方便,但人太多,经常挤不上去而迟到,而且,每天上班花四十分钟在路上,这个成本也很高。”小陈因此对杏林湾的这一“地铁楼盘”寄予了很大希望,“毕竟轨道交通方便快捷,以后去公司15分钟就能到。”

    和小陈同买这个楼盘的张女士,2010年,以9600/平方米的价格买到了项目一期的一套房子,最近她一直接到小区楼下中介的电话,咨询有没有房子要卖,“他们开出的价格多在13000/平方米,涨价的动机直指地铁一号线开建。”记者了解到,小陈和张女士所买的精装修项目从2010年开盘到2012年,所开6期房源均价为10000/平方米左右。据其售楼处人员反映,此项目最后两栋将于11月下旬开盘,定价将在13000/平方米,因为售楼处人员主打的营销概念是,地铁开通后,走到地铁站口只需10分钟,所以即使17万元一个的车位,也有很多购房者和投资客蜂拥而动。

厦门地铁一号线获批开建,沿线房价闻风而涨。位于轻轨一号线集美终点站集美北站的中骏四季阳光,成为厦门地铁红利下的楼市大爱。今年7月,其项目首批房源入市,尽管均价已近9000/平方米,但还是全部售罄,而且随后二、三期加推房源,虽然价格一路看涨到均价10000/平方米以上,但依然火速售罄。一位售楼人员向记者表示,作为项目的一大卖点,地铁一直出现在销售口径和宣传标语上。

记者注意到,中骏•四季阳光所在的厦门北站四周相当荒凉,不论从区域成熟度还是片区已有配套来看,与集美新城其他盘相比,楼盘几乎不占任何优势。

目前,厦门地铁一号线尚未开建,而善于找卖点的开发商已纷纷开始拿来“为己所用”了。“地铁口精装小户型”、“厦门罕见地铁上小复式”、“地铁口上盖物业,房价看升抗跌”,多个楼盘的大幅广告均以地铁为噱头,借此抬高价格。岛内楼盘,以思明区中心地段厦禾裕景一期最为典型,其3#4#楼开盘均价为30000/平方米带精装修,并且去化率较高,相比之下,厦门轨道交通1号线所在集美辖区沿线的中航城国际社区、万科金域华府、禹洲中央海岸、华润橡树湾、住宅莲花新城等多个楼盘目前均价普遍集中在12000/平方米以上。禹洲中央海岸从一期开盘的8000/平方米的均价直接飙涨到11000/平方米,涨幅超过30%

 

换乘站口多会形成商务中心

厦门城市年轮房地产代理有限公司总经理张文彪说,在一线城市,地铁会让房价升值20%30%。厦门地铁一号线的获批开建,正好处在集美新城大发展的时间节点上,大家对于轻轨对未来生活方式便利性的预期和期待,对集美楼市是锦上添花。而房地产商也会乘机加以炒作。

 

在厦门均和土地和房地产评估有限公司董事长王琦看来,和住宅相比,地铁开通对于依靠租金的物业影响更大,商场、写字楼,尤其是写字楼,因为汇集了大量上班族,如果靠近地铁出行方便,会成为不少公司的首选。这一观点也在近期土地拍卖中得到了佐证,记者注意到,在轨道一号线所设的厦门北站和软件园站的位置,两个综合体项目分别以高溢价率被万科集团和中交集团竞得。

“像北京的国贸中心、广东的天河中心,都是因为地铁换乘站的原因,成为市区最繁华的所在,所以说,凡是地铁换乘站的所在区域,都会形成一个商务中心。”王崎说。

在他看来,租金方面变化更明显,在北上广等一线城市,地铁换乘站附近的房租要比周边同样品质的高20%以上,写字楼等更是高30%左右。“方便的出行意味着更多的白领愿意在这里租住。塞车越明显,地铁的好处越突出,地铁沿线房产的价值也更突出。”

 

二手房影响尚不明显

虽然对新房影响较大,但是对于地铁沿线的二手房,目前来看影响还有限。

一直租房住的陈小姐最近看上了吕岭路上的一套80平方米的房子,房东开价140万元,陈小姐认为价格太高,没有进行交易。由于有地铁可能经过的预期,陈小姐决定买下那套房子。没想到,中介却告诉她,房东说现在要145万元才卖。陈小姐随即放弃了购买想法。

“随着厦门地铁预计通车的时间确定,一些沿线楼盘的业主开始惜卖,有些业主则直接把价格调高了。”中原联合厦门公司吕岭路店的经纪人许先生告诉记者。

“一手房由开发商强调地铁卖点,集体推广,影响会明显些,二手房多是个体行为,影响会弱一点,即使有,也仅限于地铁换乘站站口500米范围内的房子,500米以外的房子,地铁线上的房子,意义不大。”

许先生预计,因为地铁换乘站带来新的地铁经济,更会带来更多的人流,这些因素会推高房价,“所以,地铁开通后,地铁口二手房还有10%的升值空间。”

地铁红利在前期透支?

地铁沿线楼市的暴涨,在一部分业界看来,或是提前透支了未来的地铁红利。

记者来到所谓“地铁概念房”的岛外某楼盘,因为其社区规模大,记者从最里面的一栋走到社区门口,再走到未来此地的地铁站口,园博苑站,大概用了25分钟,如此长距离严重削弱了轨道交通的优势。

张文彪说,地铁对房地产的影响是拱形的,中期的时候影响最大,建成后的影响回落到最低。随着时间的推移,轨道交通所辐射的范围缩小,而边际效用则逐渐下降为零。因为随着交通设施在城市众多区域中的陆续投入,可达性将在城市交通网络中普及,造成可达性的相对价值就降低了;另一方面,轨道交通对沿线房地产价值的影响具有超前性和当期性,前期炒作会使得周边楼盘的价值被过度透支。

    今年年底即将入驻中航城的一位业主也向记者表示了这样的担忧,将来家门口就是园博苑站的地铁站口,这虽然给购物、娱乐、休闲带来更多的便利,但地铁运营带来交通便捷性和超强人气、商气的同时也会影响居住的私密性,甚至小区周边的治安也会变得更复杂。还有一些业主担心,地铁建设周期较长,如果拆迁受阻,建设工期还会产生延误,这就意味着在一段时间里小区周边都是工地,短期交通可能比其他地区更为不便。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭解释说,地铁对不同区域的楼盘有不同的拉动作用。原来配套完善的片区内楼盘升值空间不会太大,投资者在购买这一区域地铁沿线的房产时,可以把地铁作为一种附加值,但最好不要抱过高期望,在交通、商业配套等方面上升空间较大的片区,投资也许还能收到较好的收益。比如,从长远的角度出发,地铁开通后,岛外一号线沿线楼盘可能比市中心的物业升值幅度更大。从这个角度说,地铁沿线物业也具有不同的升值潜力,而不是一些开发商一味宣称的高标准投资回报率。

业内人士表示,应理性面对开发商炒作的各种地铁红利,不要提前用高房价去换取尚在图纸上的便利。