失控的隐忧

作者:查小丽

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1月楼市的高烧不退让有关调控升级的担忧之声又起,业内人士多认为,一线城市楼市调控不升级,房价将失控,并预测,今年3~5月份将是新政祭出的窗口期。

 

失控的隐忧

经过了去年四季度的快速去化后,厦门商品住宅的存销比降到了最近几年的低点。

根据新景祥市场研究部统计,2013年,厦门市场可供销售的房源库存约为 400万平方米,按照2012年,全年成交478万㎡来计算,面临较大的供需压力。

厦门新景祥市场部总监陈振榕向记者表示,2012年厦门住宅存销比持续下滑,并在年底逼近6个月的“心理底线”,市场供应偏紧可能引起房价进一步反弹。

相关数据显示, 1月份厦门二手房成交量总计3782套,其中住宅成交总计2825套,对比去年12月份略有上升。1月份厦门二手房均价为18943.6/平方米,对比12月环比上涨5.2%。挂牌价最高的依旧是中山路片区,达24992.5/平方米。片区报价涨幅最高的是岛内滨南片区,较201212月的报价环比上涨7.75%

除了厦门,与未来住宅供应量息息相关的各项指标的负增长在北京、上海这样的一线城市尤为突出,而由此引发的供不应求、房价上涨的预期也使得今年1月份一、二手房的成交量一直维持在高位。

“实际上,每一次房地产调控政策执行的一两年之后,就会出现供应的缺口,随后带来的就是房价的暴涨。如2008年的调控使得土地供应出现负增长,2009年房价便出现暴涨。”厦门知名地产评论员程凌虚认为,财富的漏斗效应加大了厦门人居环境的放大效应,2013年很可能演绎2009年的楼市行情。

但也有业内人士持不同看法。陈振榕说,“2009年房价暴涨的原因在于形成供应缺口后,又有一些刺激政策推高了房价。而与2009年不同,今年不会有刺激政策,因此厦门的房价不会暴涨,将会温和上行,预计涨幅在5%-10%之间。”

 

   

又临调整窗口

“目前楼市的涨价,是最后的疯狂,这就像一个毒疮,长得越熟越好彻底挖掉。”有业界人士这样看空2013年的楼市。

在楼市一片涨声的预期下,220日举行的国务院常务会议出台了楼市调控的“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。虽然会议并未提出具体的调控新举措,但是市场分析人士认为,坚持调控政策不动摇、力度不放松,无疑扭转了高涨的房价预期。

今年全国‘两会’,十八届二中全会,十八届三中全会都可能成为调控政策出台的敏感时间点。

中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞表示,房地产政策发生重大调整的可能性不大。但是,因为房地产跟宏观经济的走势密切相关,宏观经济形势的变化,可能造成一些政策的微调。

至于中央是否会出台更严厉的储备政策,在厦门均和土地和房地产评估有限公司董事长王崎看来政府极有可能再度释出“继续加强调控”,“抑制投资,稳定房价”等多重调控信号,对于房产税、房产信息联网等实质性举措短期内看不到更多落地性的推动,最多也仅是喊话。

在坊间疯传二套房首付提至七成和上调贷款利率的消息时,开发商加大出货力度,据悉3月份,厦门将有20个盘推新或开盘。王崎说,楼市维稳,除了加大市场供应稳定预期外,金融调控也是直接原因,这本身也是不动产的金融属性决定的。

“银行利率等信贷政策措施的调整对房地产市场的影响和产生的效果更为直接,如果传闻属实对市场的杀伤力会很大。”

对于购房者担心的厦门房价将会暴涨一说,近日,厦门国土房产局市场处相关负责人对2013年厦门土地市场供应计划的回应是,“2013年厦门楼市的商品房供应量是充足的,可以说不会比去年少。”以显示市场供需平衡,安抚购房者的恐慌心理。

不过,任志强却认为,即使有新政策出台,也挡不住今年房价上涨。他表示,“从历年的数据来看,房价的上涨基本上与GDP走势同步。”

最牛一月

本应为淡市的厦门楼市在蛇年开年迎来了嘉年华。记者注意到,恒亿尚品湾和新景华府国际开盘当天销售9成房源;中海寰宇天下最后一栋高层分外抢手;特房锦绣祥安204套房源,两小时去化9成;同一天开盘的联发杏林湾一号,现场也人气十足。

厦门土房局的备案房源数据显示,1月份的住宅成交,共4454套,不仅没有丝毫淡季的迹象,而且突破了厦门有史以来“1月份住宅成交量”的最高纪录,甚至超过了2012年金九的4186套。这预示着厦门购房需求的异常旺盛。

厦门市统计局发布关于“2012经济运行基本态势”的统计,数据显示,2012年厦门楼市回暖明显,全年房地产业实现增加值206.53亿元,增长13.5%。其中,住宅销售面积增比近八成。

楼市的高烧同样表现在全国一二线城市。最新的数据显示,北京1月二手房房价突破3万,同比上涨36%,上海1月商品住宅累计成交面积为88.6万平方米,有望迎来限购前的水平,深圳、广州1月的成交量或也将达到历史成交峰值。

在华远地产董事长任志强看来,东部一线城市由于城市化进程较高,住房需求量大,供需缺口要高于中西部城市,房价上涨压力将最大。

“一方面,和房地产最为密切的货币政策将在2013年趋稳,经过去年下半年的热销,多数房企的资金压力有所缓解;另一方面,受2011年三季度以来商品房屋新开工面积增幅下降的影响,2013年商品房新增供应增长将会下降,市场供需矛盾将高于2012年。”