“征收20%”致恐慌性购房

作者:查小丽

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31日发布的房地产调控政策“国五条”细则要求,对出售自有住房的,应依法严格按转让所得的20%征税。紧接着,34日,沪深两市的房地产股票一片哀鸿。

新国五条的出台不仅搅动了二手房市场,导致各地纷纷出现突击过户和挂牌数猛增的情况,而且已经传导至部分城市的新房市场。厦门借着新五条给市场造成的恐慌,掀起了一股涨价风。

 

重税之下恐慌性购房  

二手房成交暴增300%

三月十日上午九点,厦门市政服务中心一开门,二手房交易大厅就挤满了人。他们绝大多数都是抢在新的国五条落地前来办理过户的。为了尽快疏导人流,交易大厅不仅将所有的板式窗口全部打开,还实行了不现实区号措施,并且增派保安维持秩序。之所以如此急着过户,不少买家都无奈的表示,尽管安规定所得税征收的对象是卖家,但按照目前的“行规”,恐怕这笔税费还是会有买家来承担。

陈女士手中的受理号是376号, 445分,窗口的显示屏只跳到了262号。2月初,陈女士刚刚将自己的一套住房卖了,准备换一套大点的房子,31日国五条细则一出台,陈女士就慌了,“我卖房子的时候就是到手价(实收),现在我要买房了,肯定一些税费都是我来付了,20%的个税太厉害了,房东肯定会转嫁的。”为此,陈女士也打消了再与意向房源买家砍砍价的想法,10日凑齐首付,立马就送交易中心,“现在我买房子个税部分按照老办法是2.7万,但是如果按20%的比例征税,最少要支付18万,这已经快相当于一套小户型的首付款了。

    “我是上家,要我出这部分钱,肯定不可能。”在交易中心的一角,蔡先生表示,现在房子又不是卖不出去,“这套房子实际有3个意向下家,最终我选了一家爽气点的,我只要实收,其他不管。”

抓紧过户只是国五条所搅动的厦门二手房市场的冰山一角。 “降价抛售“、“连夜签约”、的蝴蝶效应让二手房市场火爆升温。同时,为房产避税而出现的离婚潮也成为国五条新政下厦门楼市的“之怪现状。”

厦门二手房市场交易的网上数据显示,32-11日,全市二手房共交易1484套,细则出台较前10天(2.19-2.28)的367套上涨304.36%

世纪联合房地产代理有限公司总经理郭忠宗向记者证实,在“国五条”细则发布后,中介业务量已经出现了明显攀升。“很多原本意向性的潜在交易,因为担心背负高税率而迅速签约。相比较而言,买家更加恐慌,担心负担税款。而既买又卖的改善性需求的担忧最为明显。”

他告诉记者,为了尽快促成交易,不少卖房者降低了房价预期,甚至是“放下身段”接受购房者的砍价。“一些急用资金的业主都会主动降价出手,目前的市场环境让购房者有一定的议价空间。”但郭也预计,等地方政策细则落地后,二手房交易量会有20%~30%的降幅。

 

开发商晚间开盘

挤出效应“火上浇油”新房市场

本来是要给楼市降温的国五条却让厦门新房市场继续演绎岁末年初的疯狂。

313日,厦门迎来国五条细则后首个开盘楼盘——集美区的住宅莲花新城在厦门会展中心H厅摇号开盘,

早上8点,记者赶到开盘现场,已有几百号人进入场内,而场外还有许多人在排队签到。因买房人数过多,开发商规定每组选房时间为3分钟。据工作人员透露,现场派发了2000个号码,一个号码只允许2个人入场。9点左右,记者在从现场看到,购房者已经从H展厅坐到K展厅了,大约有3000人左右。下午5时左右,记者从知情人士处获悉,住宅莲花新城仅余极少量房源,堪称“日光”。

“本来自己是想在岛内买一套小户型二手房的,但是国五条后,二手房火速升温,已经很难在短时间内挑到合适的房子了,20%的个税落地后,就更难买到。”在开盘现场,被新政挤入到新房市场的李先生,正在焦急的盯着大屏幕,等待着摇号的结果。

而招架不住太多人“抢房”场面,314日晚上,集美大学康城美域最后一批190套房源索性在晚上开盘,400位购房者漏夜排队两小时后售罄。有接近此项目的人士向记者透漏,开盘前,此项目已经内部预订100套左右。

记者从厦门国土房产局获悉,截止2013227日,厦门全市新城商品住宅可售面积为255.67万平米,可售套数为18805套,是继201198日以来首次跌破20000套。业内人士分析,如果按照最近6个月月均3594.5套的销售速度,新房库存只需5个月就能被市场完全消化。

借着新五条给市场造成的恐慌,新房市场掀起了一股涨价风。集美杏林湾一号,3月开盘的均价已达到13500/平米,涨价幅度已比去年12月的12000/平米,增长了,一位想在海沧置业的刘先生告诉记者,海沧某楼盘,去年12月的价格是10500/平米,上周刘先生得知该楼盘即将推出的房源价格为12000/平米,而这周置业顾问却告诉他价格涨到13000/平米。

在具有房地产市场风向标意义的蛇年第一场土地拍卖会上,18家房企争食的唯一商住用地同安地块竟拍出5331/平米,溢价率达到92.17%。成为同安史上最高。

有业界人士评论,这预示着同安的房价即将破万。“以金都海尚国际为例,2008年金都房产以4500/平方米的楼面价拿下该地块,现在销售均价在15000元左右。”

厦门均和土地和房地产评估咨询公司董事长王崎评价说,在中央释出征税20%的严厉调控下,地方政府的土地供应的惜售,很有“博弈之嫌”。

 

为何一直按1%~3%征收?

二手房市场的恐慌性购房、新房借势涨价、土地拍卖的高溢价,这些抑制高烧楼市征税新政,似乎并没有改变厦门楼市的预期。

有网友用“一场游戏一场梦”来调侃此次国五条。王崎表示,中央的出发点不是让房价跌,而是不要跑太快,只要土地财政不改变,宏观经济不紧缩,任何调控的意义都不大。

“从政策本身来说,“征税20%”,并非是横空出世,它和征收住房转让收入的1%3%并行存在了20年,政府为何取后者为收税原则,就是要保证房地产市场的活跃度。让买家一次性交20%,谁还会买呢?”没有了市场就没有了土地财政。王崎认为。

国家税务总局对“1%3%”税收原则采纳的原因为,一是二手房交易中发生的相关费用有关扣除的规定不够明确、详细,各地执行不一;二是实际征管中,一些纳税人瞒报交易价格或者不能提供与纳税有关的房屋交易信息,使税务机关依法征税的难度较大;三是一些地区对二手房交易个税的征收不到位,影响了执法刚性,造成税收收入流失。

业界大多不认同此种解释。鼎原地产副总经理赖鹏羽表示说,“个人提供不了房屋的原值票据或信息,政府可以进行市场评估,或者到机关单位去查证,房管局在办理过户时,契税、印花税都有明确记录的。”

 

业界声音:普遍看淡

或进一步助推房价

在刚刚结束的两会上,著名财经专家贾康表示,从经济方面分析,二手房交易费用上升可能抑制短期炒作,但是也难免误伤健康的、改善性的需求,还有可能逼得一些刚需涌向新房市场,或者不得已转而到租房市场。短期之内,如果相关政策措施不配套,信息不清晰,就会激发井喷式的交易,从而表现出房价上涨的情况。

在关于“20%”是否会转嫁到买房者身上的问题上,贾康表示,在卖方市场的情况下,就是买房者承担,如果买房者承担不了,交易就形成不了。也正由此,交易税总体上能够起到一定的抑制性作用。

楼市自去(2012)年开始,历经谷底→复苏→稳升→快涨阶段,颇有“一发不可收拾”之势,因为市场买卖双方一致看涨的“底气”所在。在这种情况下,“国五条”细则如不及时出台,未来市场的发展趋势就有可能难以掌控。

对于新政的冲击与效应,厦门新景祥房地产策划代理公司副总经理丘运贤认为,二手房在细则执行后将深陷冷静期,买气部分观望,部分选择进入一手房市场,直到第三季预售楼盘涨幅明显,倒逼二手房价上涨。换言之,除非中央后续针对一手房也有类似的打压手段,否则买气还有可能回笼。

在中央仍然保持GDP7.5%高增速的前提下,买房保值抵御通货膨胀是绝大多数刚需和投资购房者的唯一诉求,20%税收最终也是转嫁到买家身上,买家接受不了,卖家无非少赚点,但是价格涨上去也就下不来了。因为人的心态是,“高价买,一定要高价卖到时候,房价不但没跌,反而涨更高。”王崎

无独有偶,近期住建部部长姜伟新在回答记者关于“房价交易环节的20%收税,引起部分地区房价有上涨,如何看待新政的影响?”时表示:“这个文件一定要坚决执行,执行过程当中效果会逐步显现出来,一定会往下走的”。针对姜伟新的回答,央视名嘴白岩松公开解读为,“住建部部长意思为‘新政策(即20%税率政策)还会往下走’,并不是房价还会往下走”。