泰禾“王中王”引发的楼市猜想

作者:郁米

分享到: 新浪微博 QQ空间 腾讯微博 开心网 人人网 豆瓣网 网易微博

 

 

827日,厦门再掀“地王”争夺战。

在经过200多轮的竞拍后,以40.52亿元竞得海沧H2013P04地块的福州泰禾房地产开发有限公司成为“王中王”,即海沧总价和单价新地王以及目前厦门总价地王。有业内人士预估,这一楼市风向标或代表着未来的海沧楼价将直破3万,而厦门房价也直逼532格局。

在目前一、二线和三、四线城市楼市出现严重分化和分歧的形势下,北、上、广再现豪赌“地王”,房企再融资开闸利好,市场人士据此揣测:是不是决策层对房地产有了新态度?

地王直接催涨房价,购房者对未来的利好预期或让楼市金九银十再次迎来恐慌性购房局面。

 

新一轮抢地大战

就在福州泰禾集团收获“8·27厦门土拍会”地王当天,厦门地产微信圈就流行这样一条某海沧开发商推送的看图说话:海沧H2013P04地块拍出楼面价10834/平方米,集美人民高呼:“马銮湾最少卖20000/平方米,那我大集美卖3万不成问题。”翔安人民也憧憬着:“海沧、集美往2万或3万元/平方米而去,我翔安升值潜力无限啊!”海沧人民激动无比地表示:“马銮湾都能卖到25000/平方米,海沧再不抢就晚了。”

姑且把此当做开发商一厢情愿一笑而过,但是,久违多时的土地市场创出海沧地价、楼面价破万元新高,或预示着房企大鳄在厦门新一轮的争夺,拿地欲望急剧膨胀。

据记者观察,参与此次厦门“8·27拍地”的企业,除了厦门本土的国企,和早先进入厦门市场的央企以及多家上市公司以外,碧桂园、恒大等新进地产大鳄也加入了争夺战。

一线城市供不应求,二、三、四线城市却供过于求,这种冰火两重天的格局,让房企大鳄的圈地运动重回一、二线城市。就在从厦门虎口拔牙之前,泰禾集团,这家主打中式别墅产品的企业在今年突然发力,一口气拿下北京8块土地,其掌门人黄其森也被任志强调侃为“黄总疯了”!

对年销售额刚过百亿元的泰禾而言,押宝北京更似一场赌局。但放眼全行业,对一线城市的追逐已蔚然成风。销售额超过300亿元的融创中国、销售额超过800亿元的恒大地产以及千亿房企万科和保利,都在一线城市不断加码。

“厦门的房价比较理性,而去年一年,企业普遍好于预期,一、二线城市肯定比三、四线城市表现好。”黄其森在土拍会上如是表示。

事实上,今年以来,厦门的土地市场就表现出了相当的热度。因为普遍缺地,四幅商住地块拍卖受到了房企的激烈争夺,并最终拍出了四个区域楼面价地王。

今年3月,同安T2013P02地块最终拍出了5331/平方米的同安楼面价地王,溢价率高达92.17%。不过,这一纪录在5个月后即被刷新。8月,该区T2013P04地块最终成交楼面价9250/平方米,溢价率为131%,成为同安区新的单价地王。

此外,翔安、海沧两区也均出现了楼面价地王。今年4月,翔安2012XP08地块,最终成交楼面价约7020/平方米,溢价率为131.10%,成为翔安单价地王。

是谁给了房地产企业在土地市场挥金如土的底气?有业界认为,住宅市场销售的火爆“顺利”传导到了上游市场,开发商“手中有粮、心中不慌”。

8月本是销售淡季,但在地王频出的背景下,开发商普遍获得大丰收。统计数据显示,前8月,包括招商、万科、世贸、禹洲、中骏等在内的20家房企销售总业绩达到4787亿元,比2012年同期的3705亿元增长30%。万科累计实现销售金额1129.3亿元,8月单月销售金额同比上涨34%。龙湖上半年累计实现合同销售额223.9亿元,同比增长28.2%,销售回款率达到100%

国家统计局公布的数据显示,今年前7个月,住宅销售面积增长27.1%,销售额增长39.9%;房地产开发企业到位资金66831亿元,同比增长31.5%。易居房地产研究院此前的报告表示,2013年上半年,全国房地产开发企业资金状况较为宽松,这是自2010年以来,房地产开发企业资金首次步入“偏松”区间。

 

周边楼盘均酝酿涨价

再度祭出地王,令楼市陷入涨价的猜想。

媒体人小陈家住五通,因为手中有些闲钱,今年以来,一直想买套房子来投资,因为怕买了二套房后生活紧巴巴,所以一直在观望,得知同安这次地王价,祖籍同安的他立即出手购买了一套。“要走关系才选到自己满意的户型。”小陈感叹,“今年年初开盘9000多元的时候没买,现在都涨到12000元,估计还会涨。”在他看来,“地王的出现其实就是告诉市场,岛外现在的底价已经达到7000-10000元,未来也不可能降。”

新“地王”的出现让一些计划于9月份推盘的多个楼盘直接跳涨,例如海沧万科城。万科内部售楼人员小祝向记者透露,9月要推的海沧万科城二组团均价可能会达到15000元左右,这比一组团的价格上涨了25%

他也指出,此次楼面价高达10834/平方米的海沧马銮湾H2013P04地块将抬升马銮湾的楼价,而海沧区一些地段优势明显、配套设施齐全的项目,未来涨价或许将是毫无悬念。

“周末我参加了一个看房团,发现上周泰禾集团高价拍地成了所有岛外楼盘涨价的理由,都差不多立马调高3000元啊。对于我这样的没买房又要买的人来说,相当于泰禾集团给我降了1000元工资,外加多掏8万元首付。”一位水处理公司的企划王先生无奈地感叹。

一位业内人士给记者算了一笔账:目前片区楼盘售价集中在12000/平方米上下,按照楼面价10834/平方米计算,加上建安成本、税收、管理费用、财务、营销成本等,这个楼盘高层楼房每平方米至少要卖到17000/平方米左右才“够本”。

虽然地王会对周边房价有一定的提升作用,但是单个地块不可能影响整个楼市的房价。中原地产厦门公司总经理孔军表示,地王项目因其特殊性,往往都会打造成区域内的高端豪宅销售,价格和品质都以豪宅为标准。而周边的刚需盘、平价盘,本身定位就与之相差甚远,肆意地将价格与地王的预期看齐,最终只是拔高身价,却不一定拔高品质。

但地王的出现将刺激到不少持观望态度的购房者对未来的预期。厦门韬睿地产咨询有限公司总经理柏云飞认为,他们有可能恐慌性入市,“供销两旺”的场面有可能在金九银十再次上演。

 

高价地或有风险?

有业内人士预计,地产大鳄在一线城市豪赌地王,或暗礁重重。

据记者观察,泰禾集团今年以来的拿地支出已经达到122.49亿元,超出该公司董事会和股东大会授权的110亿元拿地额度。而其2012年房地产销售额刚过百亿元大关。

泰禾集团中报显示,截至20136月,泰禾集团的净负债率高达191.07%,比去年末提升26个百分点;在整个A股地产公司中,其面临的形势都是较为严峻的,大多采用高杠杆模式支持高周转发展的公司,都没有泰禾的杠杆率高。

相关人士指出,黄其森对整个市场的判断还是太过乐观,泰禾这一轮赌得也太大,如果走得不好,甚至会退出这个市场。

对于高地价的风险,厦门著名地产评论员程凌虚指出,地王出现会拉抬周边地区的房价,但地王能否卖出天价房倒不一定。

2007年位于厦门灌口的某楼盘,2007年拍得地价为5700/平方米,但是遇到2008年楼市调整,而2009年灌口板块的房价和地价都远低于预期,直到2011年,地块才开发,去年的售价为10000/平方米。这一投资败笔让其项目负责人、某国企地产总经理引咎辞职。地王难道就不会遇到这种情况?

“热点也意味着拐点。2007年厦门五缘湾拍出的几个地王就是前车之鉴,要么向政府退地,要么迟迟不开工被罚款。原因有二:一是地王是不理性的情况下抢来的,溢价太高;二是在楼市最热的情况下竞得。”程凌虚说。

“普通高层的价格是无法支撑当前这么高的地价,开发低密度产品又要有很多创新和调整,开发商会有一些压力。”孔军这样评价高地价对房企的风险。

 

房价会翻番吗?

有业内人士分析,按照目前市场上频繁出现的地王,如果未来售价要达到正常的利润,房价需要在一年内再涨50%,否则地王入市的风险将非常大。因为,大部分地王地块的楼面价已经超过区域内在售的房价。

孔军认为,一线城市土地供应量偏少,供求关系持续紧张,房价面临快速上涨的压力。未来一线城市不排除房价翻番的可能性。

厦门均和土地和房地产评估咨询有限公司董事长王崎认为,在限价的大环境下,房企依然敢以如此高的价格拿地入市,表明它们都在豪赌市场爆发式上涨。这也证明了一、二线城市的楼市调控政策已基本失效。

在他看来,目前一、二线和三、四线城市楼市的分歧和分化,让很大一部分开发企业认为中央接下来的调控思路会改变。“一、二线城市供不应求,三、四线城市严重过剩,这让‘北京感冒,全国吃药’的路行不通了。”

同时,他指出,在保障房市场没有做足的情况下,一、二线城市完全的市场化只会让实际涨幅很可能将超出社会舆论可以容忍的底线。

还有一个推涨的因素是地方政府,地方政府债台高筑势必会让每一块地都拍成地王。“土地市场僧多粥少,几十个开发商虎口夺食,后市继续走强的可能性很大。”王崎说。

“在这场博弈中,发枪令就在政府手中,如果政府没有制定好规则,就会有抢跑的,比如像杏林湾的地块,当时禹洲拿地楼面价才2700/平方米,万科是3700/平方米,联发是4700/平方米,而中海最贵6700/平方米,抢跑的人风险大,可能被罚下场。”

近日,住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,对于因供应不足而导致房价上涨过快的城市,政府要想在短时间内实现房价涨幅的下降,“限购”升级不失为一种应急缓解供求矛盾的办法,也是必要的措施。

有迹象显示,最后一个季度房地产调控会越来越紧。近日,厦门市地方税务局发布了《厦门市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》,规定:从91日起,个人转让写字楼、商业营业用房、车位等二手房产的,须按转让收入全额的5%征收土地增值税。