遍地开花的地王大战

作者:郁米

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在厦门,一个指甲盖儿大小的地方,现在能卖多少钱?3块多。一位岛内买房的购房者指着一套位于湖里区枋湖中央美地、标价31000/平方米的二手房调侃着说。

928日,位于海沧马銮湾的融信海上城首次开盘,均价高达23000/平方米,1000多套SOHO房源,当天售罄。

而就在短短十几天前,海沧马銮湾一地块惊爆出2013年厦门“地王之王”,即福州泰禾房地产开发公司以40.52亿元竞得海沧H2013P04地块,楼面价1万元/平方米。这无疑让海沧板块的高房价再上新台阶。

据悉,今年9月,厦门住宅均价约18117/平方米,位居全国第五。截至9月份,厦门房价在“国五条”落地后已经连续6个月上涨。

与厦门步调一致的是,金九银十,北上广深四大一线城市房地产市场均量价齐升。一、二线城市的房地产市场正在被一个个横空出世的地王推向癫狂。

2013年各大城市的地王版图上,地王大战遍地开花,房企巨头和资本大鳄们在角逐中不断刷新纪录,制造了令人瞠目的价格标尺。

 

岛外房价一年翻番

“海沧沿海第一排的售价现在普遍能达到2万多元/平方米,如果有闲钱,可以到这边小区来买一套,这里一套90平方米装修尚好的两房租给学校的学生每月租金就可达到3500元左右。”小李是厦门外国语学校的语文老师,买到距离自己上班的学校只有5分钟步行路程的这一小区房源是她一直在朋友面前颇为自豪的事情。

2009年,小李以6000多元/平方米的价格买到了此小区一套90平方米的精装房自住,而颇有投资眼光的她在2012年初楼市调整后又抓住机会以9000多元/平方米的价格入手了一套80多平方米的小两房。“现在这套房用来出租,每月租金可有3000多元。”小李说。不仅如此,目前此小区二手房的均价也已经涨至23000多元/平方米。

海沧孟氏房产置业顾问张先生告诉记者,像海沧沿海第一排、小区环境好、周边学校与医院配套设施完善的楼盘,一年售价翻番。这种涨幅甚至超过了岛内二手房。

记者从张先生处了解到,在马銮湾地王还没出世时,挂牌售房的业主们和中介就开始议论起来,部分业主甚至决定暂停抛出手中房产。827日,该地区诞生楼面单价超过1万元/平方米的地王,部分业主开始上调房价,有些房源价格比之前上调了3000/平方米左右。

地王一浪高过一浪,后面的地王很快就颠覆前面的地王,这让面粉贵过面包,面包怎能不涨价?

今年3月,同安T2013P02地块最终拍出了5331/平方米的同安楼面价地王,溢价率高达92.17%。不过,这一纪录在5个月后即被刷新。8月,该区T2013P04地块最终成交楼面价9250/平方米,溢价率为131%,成为同安区新的单价地王。

位于环东海域的同安某楼盘,在同安区新单价地王出现后,将在售楼盘的价格直接从12000/平方米涨至15000/平方米,涨幅超过了25%

厦门均和土地与房地产咨询管理有限公司董事长王崎表示,地王最能反映土地市场的动向,地王不断快速变更,充分表明今年厦门土地市场的热络。

中国经济研究院根据27个省会城市地价编制出的“2013年中国地王图”显示:各大房企正在全国跑马圈地,部分城市的地王价格创出了史无前例的新高,49个地王中,有将近一半被大型房企夺得,除了中粮地产外,万科、恒大、绿地、保利、中海等知名地产大佬均斩获颇丰。

 

本地人的新需求

似乎没有任何理由压抑各路资金造地王的热情。刚刚过去的2013年上半年,房地产几乎再现“越调越涨”。

“我们今年截至目前已经卖了83个亿!”这是厦门某民企房产大腕不经意间透露的战绩,其话外音和网络上流传的北上广“不日光就不好意思开盘”的楼市盛宴有异曲同工之妙。

根据克而瑞等机构数据显示,2013年上半年,万科销售830亿元,同比上涨36%,位居全国房企第一,也是世界住宅销售额第一;绿地、中海、保利的销售额分别为653亿元、465亿元、635亿元,排在第二至第四位;销售额排在第五的恒大地产上半年销售面积达到729万平方米,蝉联房企销售面积第一,同比增幅达16%,而金额方面也刚好达到482亿元,基本完成年度千亿目标的一半。

对此,王琦认为,楼市成交量迅速攀升,说明市场仍处于上升通道之中。尤其是大型房企资金充裕、销售较快,有资金优势,亦有补仓的强烈意图。而对土地需求大的一、二线城市,地价还会扶摇直上。

而在厦门,9月楼市仍旧上演着“中国式买房”的故事。据了解,IOI园博湾、中交和美新城、融信海上城、中航城国际社区等楼盘应市开盘加推,开盘销售率都在80%以上,普遍均价都在16000-19000/平方米之间。

记者从厦门市国土资源与房产管理局获悉,今年前三季度,厦门新建商品住宅累计销售41221套,成交面积469.72万平方米,面积同比涨幅33%。据了解,今年前三季度厦门楼市最为明显的一个变化是,本地人的购房比例超过外地购房者,达到53%。这其中,不乏那些手中已有房子,却为不错过房价上涨,而跟风买房的“厦门有房族”。

这个现象或许可用华远董事长任志强的“新需求论”来解释。“中国正逐步进入老龄化社会,但这并不意味着购房需求就要相应减少。”

他说,上世纪80年代左右,德国是7300万人口,1900万个家庭。2010年,他们增加了800万人,变成了8100万人口,但变成了4100万个家庭。只增加了800万人口,但是增加了2200万个家庭,为什么?一调查发现,老人和孩子分开住,这就是家庭分裂速度,家庭分裂导致家庭数量增加。同样道理,最近每年多建了1000多万套房子,为什么我国住房私有化率还在降呢?因为家庭分裂导致家庭数多了,基数变了,虽然13亿人口没有变,但是家庭户数多了,所以住房私有化率下降了,基数大。家庭数变多了,将会增加更多市场需求,所以未来市场依然存在较多需求。

 

“不放开土地供应,岛内房价涨到5万是可能的”

厦门市国土资源与房产管理局相关人士表示,四季度,会考虑与相关职能部门协同制定厦门市房地产市场的具体调控措施,切实压缩房地产市场的“水分”。

同时,国土资源部对地王尤其是特大地块保持着密切关注。一方面,国土部已经选择了可能存在违规情况的“特殊”地块284宗,在相关省市的协助下,正在对这些地块进行调查分析。此外,国土资源部也通过扩大土地供应降地价。

然而,土地市场的热情始终没能消退。

住房和城乡建设部一位官员曾指出,调控的难点,一是中国城镇化发展带来的刚性需求,每年有1000多万的农民进城;二是民间资本投资领域过窄;三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合;四是房产持有环节税收制度缺失;五是地方政府对土地财政的依赖,使得房价越高、土地价格越高,而土地价格越高,地方政府用于城市基础设施的钱就更多;六是中国各地区之间经济发展差距巨大,很难用“一刀切”的办法调控房地产市场。

“土地财政模式如果不改,地王现象将难以遏制。”一位地产开发商在接受记者采访时坦言,“通过土地出让制度改革,将土地收入化整为零,弱化各地的高价卖地冲动,能断绝一些地方政府寅吃卯粮的不良行为,从而在数年内把因地价扭曲而推高的房价变得趋于正常。”

还有地产专业人士建议,只有打破土地地方垄断,才有望从根本上缓和目前的供需矛盾,最终破解高房价。

“不放开土地供应,厦门岛内房价涨到10万是可能的。”这位开发商表示。