一个高房价样本的成本解构

作者:郁米

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这是一个比较小的项目,位置也远离长沙市区。总用地面积37189平米(55.78亩),要求容积率不超过1.8,建筑密度不大于30%,绿地率不小于30%

这个项目的开发商是厦门一投资公司的林总,泉州南安人,2003年从承包建筑工程发迹,后转型开发房地产项目。

“现在厦门的项目对中小开发商来说连汤都很难喝得上,我的项目多在周边县市,偶尔也去省外中部城市开发,比如长沙、武汉等,那里地价相对低,拿地也容易些。”

在限价的大环境下,房企豪赌高价拿地,造成市场爆发式上涨。而这背后最大的推手就是地方政府。

地方政府如何从高房价中受益?解构房价成本或能窥见一斑。

 

直接建设成本占房价三成

林拿出一个地块的成本测算说明书,向记者详解房价的成本构成。

今年1月份,公司以15228万元的出让价在长沙拍得该地块,2月份交付了全部的地价款和3%的契税及印花税。按照规划,该项目包括商务大楼一座,面积不少于15000平米,内设酒店,床位不少于80个。每百平米配设一个车位,须建设一个集中停车场。预计总销售面积67000平米,其中住宅47600平米、商业4400平米、商务楼15000平米。

根据周边的房价,销售定价为:住宅每平米6000元,47600平米共计28560万元;商业用地每平米8000元,4400平米共计3520万元;商务用地每平米7000元,15000平米共计10500万元;地下车位每个8万元,370位共计2960万元;合计预估销售总收入为45540万元,均价合每平米6800元。

说明书显示,除了地价,建设成本分为前期费用、基础设施、建筑安装、财务费用、销售管理费用和税金六大块。

前期费用列出了13项:方案设计167.5万元、勘察钻探10万元、环境评估2万元、交通评估6万元、气象评估3万元、规划测绘5万元、规划验线8万元、房屋测绘10万元、图纸审查13.5万元、墙改费用37.5万元、白蚁防治费13.4万元、高等教育附加费100.5万元、监理费80万元。共计456.4万元,折合房价每平米68元。

基础设施建设公5项:供水107.2万元、供电670万元、附属设施(绿化、道路、路灯、下水道、标志标牌等)2010万元、有线电视100.5万元、智能化安全防护201万元。共计3088.7万元,折合房价每平米461元。

建筑安装分6项:桩基804万元、地面建筑5360万元、墙体保温201万元、门窗670万元、水电安装469万元、地下室建设2860万元。共计10364万元,折合房价每平米1547万元。

上述项目为建设的直接费用,共计13909.1万元,约占销售总房价的30.5%

 

地价和税金超过房价一半

林总说,财务费用主要是贷款银行利息,该公司自有资金充足,所以只针对基建费用贷款5000万元,按照建设周期1.5年,年利率7%,利息共计525万元,折合房价每平米78元。销售管理费用按照销售额的3%计算,计1366.2万元,折合房价每平米204元。

成本的大头在地价和各种税金。税金主要有契税、印花税、营业税、土地增殖税和企业所得税等。具体到本项目,地价15228万元,契税以地价的3%

不同环节都有印花税,如土地转让合同、房屋销售、设计合同、勘察合同等,分别要收取合同金额的0.05%;建筑合同、安装合同、销售代理合同等要收取合同金额的0.03%

土地增值税按照设定毛利率15%、以30%的税率预征,加上契税和各种印花税,预算为总销售额的6%,为2732.4万元。营业税及附加(水利基金、教育附加等)税率也约为总销售额的6%,预算为2732.4万元。

扣除建设费用和银行利息及管理费、再扣除地价和税费,此时开发商获得销售毛利润为9046.9万元,然后需要交纳毛利率25%的企业所得税2261.7万元。

地价15228万元占销售总房价的33.4%,各种税费为7726.5万元、占销售总房价的17%,两者合计22954.5万元,约占销售总房价的50.4%

 

开发商并非暴利?

利润为9046.9万元,交纳企业所得税及2261.7万元,开发商实际获得收益为6785.2万元,约占销售总房价的15%

按照初期投入及购地成本15228万元核算,开发商收益率为44.55%。“但整个开发周期为三年半,折合年收益率不到百分之十三,能算暴利吗?”林总告诉记者,除了实际利润,开发商更追求的是资金滚动造成的规模扩张。

以本项目为例。土地拿下后,可以抵押到银行获得总地价15228万元70%的贷款,为10660万元。假设预售额为三成,又可以获得首付款约4000万元,并随着时间不断增加。“手里握这 多现金,当然要赶紧争抢土地开新盘,地价暴涨,推动房价的进一步上涨。”所以,开发商的扩张冲动,是导致房价居高不下的原因之一。

林总表示,一旦调控政策进一步苛严,确实令开发商很艰难,但更难受的应该是各地政府:“地价和税费超过成本的一半,政府拿的是大头,我们只是喝汤。”