2014,楼市调整临界点?

作者:查晓丽

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近期,厦门楼市久违的降价声音,也因为杭州城北两个楼盘的降价而传导出来。

本刊记者调查发现,节后全国楼市普遍降温,一线城市更趋于明显。

在经历“地王不断、量价齐升”的2013年后,2014年初,国内楼市开始“冷静”下来。继三四线楼市疲软呈蔓延之势后,作为准一线城市的杭州几个楼盘传来久违的降价声,一些银行也传出对房地产业贷款收紧的消息。

以厦门为例,厦门不仅一手房交易量锐减,二手房交易量也较节前出现大幅萎缩。据厦门市国土房产局发布的房地产市场成交数据显示:2月份厦门一手住宅成交1866套,比去年同期3050套减少1184套,同比下跌38.82%,环比下跌63.72%;二手住宅仅成交848套,面积9.05万平方米,面积同比跌幅43%,环比下跌54%

 

观望苗头初步显现

在厦门象屿保税区工作的小朱因为结婚,已经在岛内看了半年的房子了,因为目前岛内新房的价格都超过25000/平方米,总价高让这个80后的男生迟迟没有出手。

岛内高房价让小朱只有退守岛外,寻觅了一圈,2月底,他终于在集美海上五月花“海蔚蓝”入手了一套88平方米的大两房,单价16800/平方米。

但刚买完房子后一个礼拜,杭州两楼盘降价事件让他心里无比忐忑,“杭州降价的示范效应会不会传导到其它城市”?加上圈中几个想投资的朋友最近都搁浅了购房计划,他更认为厦门今年房价有可能会降,“真的很担心自己做错决定”。

进入3月,尽管房价依然坚挺,但是本刊记者调查发现,很多售楼处无论是现场销售还是蓄客方面,一些楼盘所展现的人气大不如2013年火爆。新开或加推楼盘的现场,几乎难现“日光”或排队抢房的现象。

实际上,在涨价的同时,一股观望的气氛正在悄然形成。

厦门市国土房产局近日发布的房地产市场成交数据显示:2月份厦门一、二手住宅成交量均大幅下滑,玩起了“蹦极”。

“现在的房价确实有点高,今年厦门房价如果不断上涨,往年日光、排队抢购的现象估计很难出现。”厦门韬睿地产公司负责人柏云飞认为,高房价下会挤压出许多购房者,尤其是刚需群体,他们会转向观望,需求减少,必然会减缓楼盘的销售速度。

延续了节后的人气萎缩,楼市开始乏力,“这或许是厦门楼市释放出来的见顶信号。”一位资深业界人士这样认为。

因为从去年以来释放出来的信贷紧缩让开发商从土拍潮的疯狂转为谨慎,部分房企开始“变相降价”来走量。

如集美近期即将开盘的某楼盘原定开盘格均价约为20000/平方米,又在开盘前计划将取消精装,价格也随着精装费用的剔除大幅下调;同区域的中海锦城国际上周开盘最高优惠达9.2折,而集美海上五月花“海蔚蓝”开盘也采取了 “办理VIP,享受存3万抵5万”的优惠活动。

 

二手房有价无市

二手房的日子也相当惨淡。丹厦房产受益于近几年的楼市红利获得了迅速发展,在松柏大厦7楼,其总部装修得特别气派,但是周五的晚上,VIP房里面的清冷让几个置业顾问显得有些不适应。

中介小王告诉记者,年底的时候,周末到这里签订购房意向书的客户都要排队的。

“最近我们店里的成交量比节前少了30%。要买的,节前都买得差不多了,现在剩下的,全是持币观望的。”小王说。

同时,多家银行的房贷规模紧缩也严重影响到了二手房的交易量。部分购房者开始出现观望情绪。

在松柏买学区房的余女士向记者抱怨道:“去年10月份递上的贷款申请,目前还没有到位。”

“目前购房者申请房贷,一般都要等上一个半月左右的时间才能放款。这无形中加剧了一些准备换房的卖家的紧张情绪,部分着急的卖家甚至要求购房者一次性付款,加上看涨后期楼市,许多卖家并不急于出手,这也导致了二手房交易量出现萎缩。”厦门市房产中介协会副会长傅强表示。

一些房产业内人士表示,相比往年,今年一直处于紧缩状态的信贷政策,似乎是释放了一个抑制房价的信号,加上近期外地一些城市部分楼盘价格开始松动,这也加剧了部分购房者的观望情绪。

虽然销量大降,当前厦门的二手房房源也有所增加,但和节前相比,很多房东的报价却是不降反升。

在海沧生活区做房产中介的小吴,这段时间正忙着和手上的客户重新核实挂牌价格。“就说海沧大桥引桥边上的绿苑新城吧,1月每平方米的挂牌价很多都在17000元出头,现在普遍都上18000元了,还有户型和楼层比较好的竟然超过2万元了。”

据厦门某房产网统计,截至228日,厦门6个辖区30个片区二手房挂牌均价,除了文灶、翔安、金山、槟榔、岳阳和永升六个片区有所下降外,其它24个片区卖方报价全部上涨。

 

紧缩蝴蝶效应

二手房审批程序放慢,无疑释放出了紧缩流动性的政策深意。

相较于年初房贷政策的相对宽松,2014年开年,楼市在资金层面上却遭遇逆袭。据记者了解,目前各大银行都或多或少收紧了房贷利率,并放缓了放贷速度,部分股份制中小银行甚至已经暂停了房贷业务。

“目前,我们对首套房的贷款利率执行的是基准利率。”工商银行厦门一支行信贷部工作人员对记者表示,“现在对房地产个人贷款业务的额度仍然很紧张,近期下调利率的可能性不大。”

随后,记者电话咨询了农行、中行、建行等国有行支行的信贷部,几家银行都表示首套房的贷款利率已经上浮到基准利率或9.5折利率。而不少股份制中小行已经暂停了房贷业务,转做小微贷和企业贷。

不仅是厦门,在二、三线城市的南京、武汉、苏州、合肥等地,房贷收紧的现象也成为楼市主旋律。除了大部分银行的个贷业务已经恢复为基准利率外,还有部分银行的房贷利率出现上浮,幅度在5%-10%

有开发商并不认为这轮降价会像超级病毒一样迅速蔓延全国。但来自银行业的预警,又让人不得不想起蝴蝶的翅膀。

厦门均和土地与房地产评估咨询有限公司董事长王崎分析,银行资金紧张明显影响了购房者贷款,进而影响购房者的购房需求,同时开发商的资金成本也在增加,今年开发商的资金链仍然面临压力。

厦门一位知名房企的销售总监也向记者表示,尽管去年公司销售情况良好,但今年针对房企的信贷政策仍然从紧,因此今年的销售策略仍然是“积极跑量、加速回款”,以此来缓解随时可能出现的资金压力。

厦门某知名港股上市公司一高层向记者透露,在去年专注于一、二线城市拿地后,其公司今年会更加审慎,“当下看项目的首要前提是,所在城市固定投资增速超过30%的一律不进”。

事实上,2013年出现的两次“钱荒”,其后续影响仍然存在。王崎表示,“一方面是房企获取资金成本提高导致开发投资放缓,新增商品房供应缩减,另一方面则是购房者购房支付能力受到抑制,需求不能正常释放,两者叠加势必对整个商品房市场成交造成利空。”

 

调整临界点到来?

由杭州楼市降价带来的冲击波效应下,厦门楼市今年整体将呈现“量减价增”态势会否进一步发酵,并引发房价下跌?楼市调整的临界点会否在2014年到来?

“今年市场在春节前就出现冷清,因为2013年国五条虽没有起到作用,但到了11月份各地纷纷出台了一些政策,对购房心理有些影响,而且之前楼市涨了一年多,购买力也出现了一些问题,加上信贷方面也没有放松,也直接会影响成交,这说明市场开始进入调整的临界点了。”中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者。

近年来一级土地市场住宅用地供应量极为有限,在连续多年持续热销的情况下,势必导致今年二级市场住宅供应量有限,直接影响需求量的释放,丘运贤预计,2014年楼市销量同比将有所下滑。

丘运贤强调,目前厦门市场优质客群正在大量减少,客户购买力遇到瓶颈,市场上行压力较大,难现去年大涨情形。

“现在各开发商的土储依旧处在低位,但资金储备充足,土地市场竞争非常激烈,但若政府未来土地供应量充足,那么地王现象将不会再出现。”丘运贤说道。

张大伟也指出,2014年的价格涨幅肯定不会延续2013年的幅度,至于是小涨还是平稳增长,还是要视信贷政策的执行,但大涨的可能性则很小。“虽然现在信贷没有收紧到2011年的那种程度,但2013年以来地王太多,房企入市的时候对价格上涨也有预期,而且资金都比较宽裕,价格下调的可能性不大。”

记者调查了解到,杭州降价的主因是市场存量大,开发商需要降价周转。杭州目前新房有12万套的供应量,商品房库存周期均在15-18个月之间。但厦门可售一手住宅不多。

从厦门市国土房产局提供的数据来看,目前厦门一手房可售住宅套数18550套。按照月均成交3000套的量计算,仅够卖半年。