什么情况下,房产可用于租赁融资?

作者:吴景洪

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假如你名下或你企业名下有房产,可不可以作为租赁物向融资租赁公司融资?这是一个存在争议的问题!

31日起施行的《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《融租司法解释》)最终没明确回答该问题。

尽管存在争议,但现实中许多金融租赁公司已采用“售后回租”方式,为地方政府平台公司提供了大量包含房产土地在内的基础设施融资。这些“基础设施融资租赁”通过地方政府平台公司,比如地方国资委控制的“国投公司”“城投公司”提供连带担保,形同地方财政提供隐性担保;租赁物的可取回性可流通性对租赁公司已不重要。

金融租赁公司大肆开展包含房地产在内的基础设施融资租赁主要依据是银监会《金融租赁公司管理办法》(以下简称《银监会办法》)第四条“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产”。房产土地等不动产成为租赁标的,且已大量存在形成不争的事实,《融租司法解释》假如明确否定,会对整个融资租赁市场形成冲击波,只好留给监管部门自己去界定;银监会开绿灯,商务部也不落后,2013918日最新颁布的《融资租赁企业监督管理办法》(以下简称《商务部办法》)不再对具体的租赁物进行列举,只在第十条规定“融资租赁企业开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益权的租赁物为载体”。既然如此,房产对于非银行系租赁公司也不存在障碍。

最高人民法院的意见体现在《融租司法解释》第一条内容当中,即“人民法院应当根据合同法第237条的规定,结合标的物的性质、价值、租金构成以及当事人的合同权利和义务,对是否构成融资租赁法律关系作出认定”。合同法第237条,即“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择,向出卖人购买租赁物,提供给承租人使用,承租人支付租金的合同”里面隐含几大要件:一是“三方两合同,即出租人、承租人和出卖人,融资租赁合同和买卖合同,及三方在两合同中的权利义务关系”;一是租赁物的价值构成及对租金的担保作用,担保方式即所有权担保,即出租人须拥有租赁物法律上的所有权;一是租金的对价关系,租金不是租赁物使用的对价,它理论上包含了租赁物的购买价格、资金成本及出租人的合理利润等;因此,《商务部办法》才会要求“权属清晰且真实存在”确保所有权担保功能,“能生产收益权”保障租金对价的支付。

我们再回头来看,房产能否成为租赁标的?按照《银监会办法》的规定,融资租赁合同的租赁物必须是固定资产。而“固定资产”是一个会计上的概念。《企业会计准则第4号—固定资产(2006)》第三条明确规定:“固定资产,是指同时具有下列特征的有形资产:(一)为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的;(二)使用寿命超过一个会计年度。”固定资产的一个显著特征是持有的目的在于使用而不是出售或投资。房产一般人的认知属于固定资产,但是在会计准则上,公司持有的房产还有另外两类,一类是房地产公司在建或建成预售但尚未售出的商品房项目,会计科目上归入存货更合适;另一类是房地产公司或投资公司持有出租或寻找合适的时机出售获利的房产,会计科目上应属于“投资性房产”这两类房产因不属于固定资产、不宜用于租赁融资。

一些企业,主要是生产型企业以包括厂房、设备在内的标的作为租赁物向融资租赁公司融资,此类厂房属于企业固定资产没任何争议;对一些商业地产而言,其承租人为融资需要,以融资租赁合同方式取得商业地产使用权,并实际占有使用租赁物,而出租人作为租赁物所有权人在其物权担保得到保障前提下,提供融资便利,并不违反法律的强制性规定;这两类房产作为租赁物一般可用于租赁融资。

居民个人的商品住宅能否用于租赁融资?答案是否定的。居民个人的商品住宅,或用于自住性消费,或用于出租或炒房,它一般不属固定资产;实务操作中要符合融资租赁法律关系,融资租赁公司须持有商品住宅所有权。《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”。假如以售后回租的方式融资,商品住宅面临着两次过户,在目前的调控政策下,两次契税加营业税最高超过房屋过户价的17%,超过很多租赁公司的内部收益率,不具实务操作可能。假如不过户,采取抵押登记方式,依据前述物权法规定,租赁公司不存在取得标的房产所有权的法律依据,不符合融资租赁合同构成要件。因此,居民个人房产不适合租赁融资。