楼市换季,小心着凉

作者:张文彪

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比之股市,当下我们的楼市,应该拥有望尘莫及的关注度和影响力。我走到哪里,都会有人主动来讨论楼市。我愿意站在尽量客观和理智的立场,用把复杂问题简单化的模式,对当下楼市的处境,作一些基本判断。

第一,政策红利走到政策胡同。从深圳第一块土地出让至今,楼市经历了比胆大权大的抢钱时代、比地多房多的捡钱时代、比金多欲多的赚钱时代,各级政府也偿尽了以地生财、以地生城、以地升官的好处,可谓政策一路红利,如鱼得水。如今却似乎走到了一个没有出路的胡同里,严重的土地财政依赖和地方债务,土地征拆出让面粉比面包贵的恶性循环,越调越高的房价,楼市严重地绑架了国民经济。这根本是制度改革几十年缺乏战略决心的短视和偷懒、贪恋既得利益的急功近利。如不扭转,已初步累积下来的各种负面因素,将转化为全面性、系统性的严重风险。显然,从习李与胡温决然不同的调控思路看,国家正在试图努力地在政策胡同前止步。

第二,金融杠杆渐成金融勒索。如今庞大的外汇储备转化为本国基础货币的压力,GDP崇拜下阶段性、周期性的强刺激投资拉动,中国机遇掩饰下境内外利差涌入的热钱,累积成一方面全社会流量高血压,一方面又实业贫血,社会资金成本高涨。在情非得已的去杠杆化下,习惯了唯利是图的金融部门翻脸就成了金融勒索。首当其冲的免不了投资周期长、规模大的房地产项目,甚至连银家必争的普通按揭消费贷款,也悄悄成为银行鸡肋。实际上微利时代下,金融杠杆不去也会自萎,天生缺乏安全感的中国消费者,会慎之又慎。

第三,买家军团悄然解体。以灰色收入丰厚的公务员、国有企事业人员为主的公职军团,改革开放先富起来工业化成果产生的产业军团,资源型地区因资源暴涨暴富的土豪军团,城市周边土地被征拆致富的征富军团,自然城市化人口流动的进城军团,境外热钱七十二变潜入投机的热钱军团,曾经是楼市疯狂中强大的购买群体。随着反腐风暴有钱不敢花,实业景气不再、资源枯竭价跌、人民币值走低等想花没钱花,房价高企下城市化刚需花不起,消费狂欢时代已悄悄变脸,那些买家军团似乎也在刀枪入库、马放南山。

以上变化,作为对基本面的基本判断,着实压力山大,但并不意味着天会塌下来。只有作好微利的思想准备,从纯地产向地产与文化、生态、旅游等的巧妙结合,创新盈利模式,在品质、品牌上发力,才不会在地产换季的时间,着凉病倒。